Voorgeschiedenis

●        Gemeenteraadsbeslissing van 10 juli 2012

○        goedkeuring van de stedenbouwkundige verordening meergezinswoningen.

●        Collegebeslissing van 11 april 2024 tot aanpassing van de verordening en voorlopige vaststelling van de nieuwe verordening.

Feiten en context

●        De huidige verordening meergezinswoningen moet op een aantal punten worden bijgesteld in functie van de voorschriften opgenomen in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP dorpskernen.

●        De verordening meergezinswoningen bakent op zich geen zones meer af waar nieuwbouw van meergezinswoningen wordt toegelaten. De contouren van de zones waar meergezinswoningen mogelijk zijn, zijn opgenomen in het ruimtelijk uitvoeringsplan dorpskernen.

●        Advies op het ontwerp is gevraagd via e-mail aan de provincie Vlaams-Brabant en het  departement Omgeving op 12 april 2024.

●        Het openbaar onderzoek over het ontwerp van deze gemeentelijke verordening liep van 17 mei tot 15 juni 2024.

Juridische gronden

●        Decreet lokaal bestuur van 22 december 2017.

●        Besluit van de Vlaamse Regering houdende regeling van het openbaar onderzoek over stedenbouwkundige verordeningen van 10 februari 2017.

●        Artikel 2.3.2, §2 VCRO:

De gemeenteraad kan stedenbouwkundige verordeningen vaststellen voor de materie omschreven in artikel 2.3.1, in artikel 4.2.5 en in artikel 4.4.1, § 3, tweede lid, voor het gehele grondgebied van de gemeente of voor een deel waarvan hij de grenzen bepaalt met naleving van de door de Vlaamse regering en de provincieraad vastgestelde stedenbouwkundige verordeningen.

○        Het college van burgemeester en schepenen is gelast met het opmaken van gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen en neemt de nodige maatregelen tot opmaak.

○        Het college van burgemeester en schepenen legt het ontwerp van stedenbouwkundige verordening voor advies voor aan het departement, de deputatie en aan de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening. Het departement en de deputatie geven advies over de onverenigbaarheid, de strijdigheid of de niet-naleving, vermeld in paragraaf 2/1, derde lid, 1° tot en met 5°. De adviezen worden binnen dertig dagen na de ontvangst van het dossier naar het college van burgemeester en schepenen gestuurd. Als er geen advies is verleend binnen die termijn, mag aan de adviesvereisten worden voorbijgegaan.

○        Het college van burgemeester en schepenen onderwerpt het ontwerp van gemeentelijke stedenbouwkundige verordening aan een openbaar onderzoek. Het openbaar onderzoek duurt dertig dagen en wordt minstens aangekondigd door een bericht in het Belgisch Staatsblad. De Vlaamse Regering stelt nadere regels voor het openbaar onderzoek vast.

○        De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening wordt samen met het besluit van de gemeenteraad en het volledige advies van de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening binnen tien dagen na de definitieve vaststelling met een beveiligde zending bezorgd aan de deputatie en het departement.

○        De deputatie en de Vlaamse regering beschikken over een termijn van vijfenveertig dagen, die ingaat de dag na de betekening, vermeld in paragraaf 2, achtste lid, om de uitvoering van het besluit van de gemeenteraad tot definitieve vaststelling van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening te schorsen.

Uitgebrachte adviezen en aanpassingen die werden gedaan op het ontwerp, vooraleer dit ontwerp in openbaar onderzoek is gegaan

●        Advies van de Gecoro in vergadering van 7 mei 2024

○        Co-housing : vraag wordt gesteld of er ook voldaan moet worden aan de EPC-normen?

○        De verplichting tot het bouwen van een fietsenstalling lijkt op overreglementering.

○        De Gecoro blijft voorstander van de mogelijkheid om op weloverwogen plaatsen een 3de bouwlaag toe te laten zoals reeds gespecifieerd in voorgaande adviezen op het RUP.

●        Behandeling van de adviezen van de Gecoro

○        Een co-housingproject moet ook voldoen aan de EPC-regels. Dit is Vlaamse regelgeving.

○        De verplichting tot het bouwen van een fietsenstalling

■        is niet nieuw. Deze stond ook al in de verordening meergezinswoningen van 2012. Deze wordt hier wat strenger in die zin dat voor een wooneenheid met meer kamers er ook een bijkomende fietsenstalling moet voorzien worden.

■        is geen overreglementering. De provincie vroeg in haar advies over de verordening woonzones buiten de dorpskernen uitdrukkelijk om ook voor eengezinswoningen een fietsenberging te verplichten. A fortiori is dit dan wenselijk voor meergezinswoningen, die ontworpen worden door een projectontwikkelaar en waar de toekomstige bewoners dus vaak niet betrokken zijn bij het bouwproces.

○        De algemene regel betreffende het aantal bouwlagen maakt deel uit van het RUP Dorpskernen en wordt in deze verordening alleen toegepast en verduidelijkt voor meergezinswoningen.

●        Advies van de deputatie RMT-RUBY-VER-2024-00010-DEP-01

○        gunstig overwegende dat het ontwerp niet in strijd is met de beleidsopties van het provinciaal Beleidsplan Ruimte Vlaams-Brabant.

●        Behandeling adviezen van de deputatie

○        De bepaling dat meergezinswoningen in gesloten en halfopen bebouwing niet toegelaten zijn in Rand Holsbeek, Nieuwrode, en Kortrijk-Dutsel, stond ook al in de verordening van 2012. Deze bepaling blijft behouden.

○        De bepaling over tuinzones bij co-housing (art.4 §2, p.8) was onvolledig in het ontwerp dat voor advies werd voorgelegd aan de provincie. Dit werd aangevuld.

○        De suggestie om de resterende bepaling in artikel 5 te integreren in artikel 3. Dit is aangepast in die zin.

●        Advies van departement Omgeving 2.313/24043/101.1

○        Gunstig op voorwaarde dat tegemoet kan gekomen worden aan de geformuleerde opmerkingen.

●        Behandeling adviezen van het departement Omgeving

○        Het verschil tussen een kamer en een studio is, rekening houdend met het advies van het departement, in de definities verduidelijkt.

○        De minimumnormen ten aanzien van de oppervlakte van wooneenheden staan reeds in de verordening (art.3 § 1.5 van de verordening van 2012, hernummerd naar § 1.6 in de nieuwe ontwerpverordening).

○        De term ‘afgebakende centra’ is zoals voorgesteld in het advies van het departement, vervangen door ‘zones voor meergezinswoningen’ zoals in het RUP.

●        Bezwaarschriften ingediend tijdens het openbaar onderzoek van 17 mei tot 15 juni 2024 en behandeling van deze bezwaarschriften in functie van de bepalingen van de bijgevoegde verordening.

○        Er werden 6 bezwaarschriften ingediend en 1 bemerking t.a.v. het college (nr. 3 CBS).

●        Behandeling van de bezwaarschriften

○        De limitatieve opsomming van zones voor meergezinswoningen is te beperkend. Rekening houdend met de demografische evolutie, een groeiend aantal senioren en een groeiend aantal alleenstaanden is meer ruimte nodig voor gestapeld wonen. De demografische vooruitzichten voorzien tussen 2023 en 2033 een stijging van het aantal 67-plussers met 22 % en van het aantal alleenwonenden met 8 %.
Het realiseren van een co-housingproject wordt nagenoeg onmogelijk door de voorliggende regelgeving. Wij vragen om meer mogelijkheden en ruimte te voorzien voor gestapeld wonen en co-housing.

■        De zones voor meergezinswoningen zijn vastgelegd in het RUP Dorpskernen. Deze verordening stelt stedenbouwkundige voorschriften vast binnen die reeds vastgelegde zones.

■        Verdichting door middel van meergezinswoningen op maat van een dorp is wenselijk in de best ontsloten en meest centrale delen van de dorpskernen, dicht bij voorzieningen. Zeker wanneer het over huisvesting specifiek voor senioren gaat, is een inplanting verder van bushaltes en voorzieningen niet wenselijk.

■        De zones voor meergezinswoningen die afgebakend zijn, zijn aanzienlijk (meer dan 4600 m straatlengte, op de meeste plaatsen langs beide zijden van de straat) en bieden voor de komende decennia voldoende ruime mogelijkheden voor een geleidelijke uitbreiding van het aantal meergezinswoningen, zowel appartementen als co-housings. De stelling dat een co-housingproject onmogelijk wordt door de voorliggende regelgeving, kan dan ook niet bijgetreden worden.

■        De voorliggende aanpassing creëert integendeel juist mogelijkheden om een co-housing te realiseren, door aangepaste stedenbouwkundige voorschriften te voorzien die verschillen van de voorschriften voor klassieke appartementen.

○        De bepalingen van art.3 §1.2 (verticaal zijn maximaal 2 gestapelde wooneenheden toegelaten; per meergezinswoning in de zones “Rand Holsbeek”, “Nieuwrode” en “Kortrijk-Dutsel” zijn maximaal 4 wooneenheden toegelaten) beperken het aantal units per gebouw te erg. Om een goede sociale cohesie mogelijk te maken is een voldoende schaalgrootte nodig. Wooncoop en Abbeyfield  bepalen de minimale grootte van hun projecten op ongeveer 8 units.

■        Het maximum van 2 bouwlagen met een hellend dak is vastgelegd in het RUP Dorpskernen. Deze stedenbouwkundige verordening formuleert alleen de toepassing daarvan in het geval van meergezinswoningen.

■        Het maximum van 4 wooneenheden per gebouw geldt al sinds 2012 in de vermelde zones. Dit maximum geldt niet in de zones “Holsbeek Plein” en “Holsbeek dorp”. Daar zijn dus, mits het perceel groot genoeg is, cohousing projecten van 8 units of meer mogelijk.

○        De gemeenschappelijke ruimtes in een co-housing kunnen niet beschouwd worden als een “volledige wooneenheid” en moeten dus wel onder het dak of onder het maaiveld voorzien kunnen worden.

■        De gemeenschappelijke ruimtes van een co-housing alleen genomen, zonder de private ruimtes, kunnen inderdaad niet als een volledige wooneenheid beschouwd worden.

■        De bepaling in art. 3, §1.4 ‘Enkel de ruimtes andere dan leefruimtes zijn toegelaten in de bouwlagen onder het dak en in de ruimte onder het maaiveld’  heeft als doel de woonkwaliteit van leefruimtes te bewaken door deze alleen toe te laten in volwaardige bouwlagen met voldoende daglicht en zicht op de omgeving, niet op zolders of in kelders. Deze woonkwaliteit is voor een co-housing even belangrijk als voor appartementen. Het is dus logisch dat deze bepaling ook geldt voor een co-housing.

■        Gemeenschappelijke ruimtes, andere dan leefruimtes, kunnen uiteraard wel ingericht worden in een zolder- of kelderverdieping: zo bv. bergruimte, wasruimte, technische ruimte, hobbyruimte, een gemeenschappelijke slaapkamer voor gasten,…

○        Rekening houdend met de demografische evolutie, een groeiend aantal senioren en een groeiend aantal alleenstaanden, is de bepaling in art.3, §1.6, 2° ‘Binnen elke meergezinswoning mag maximaal 1/3 (afgerond naar het hogere geheel getal) van het aantal wooneenheden een appartement zijn met slechts 1 slaapkamer’, te beperkend.
Deze bepaling kan niet van toepassing  zijn op co-housing. In co-housingprojecten voor senioren is een eenslaapkamer-appartement de norm. Een co-housing voorziet immers in voldoende logeerkamer(s) en gemeenschappelijke ruimten. We vragen daarom om ervoor te zorgen dat de bepaling van art.3 § 1.6 niet van toepassing is voor co-housing.

■        Het argument is terecht voor wat betreft co-housing. De ontwerpverordening voorziet dan ook dat de beperking inzake appartementen met slechts 1 slaapkamer niet van toepassing is op cohousing: art.4 §4 2e lid ‘Art.3 § 1.6 en 1.7 zijn niet van toepassing op co-housingprojecten, behoudens hetgeen hierboven in paragraaf 3 bepaald is.’

○        Eén van de basisprincipes van co-housing is het delen van gebruiksvoorwerpen, dat geldt ook voor auto’s. Daarom is het belangrijk om voor de norm van 1,5 parkeerplaatsen per unit een uitzondering te maken voor co-housing, en deze norm aan te passen aan autodelen waarbij de bewoners gebruik maken van een autodeelsysteem.
Bij een co-housing van meer dan 4 woningen is het niet nodig, noch wenselijk om een ondergrondse parkeerplaats te verplichten. Dit drijft immers de kostprijs op.

■        Uiteraard is het zeer wel mogelijk dat de bewoners minder auto’s bezitten dan het aantal voorziene parkeerplaatsen. Er zijn ook bewoners van een eengezinswoning die slechts één wagen hebben, of uitzonderlijk zelfs geen. Daarop kan men evenwel niet de norm baseren. De norm van 1,5 parkeerplaatsen per unit is reeds beperkt. Het is de bedoeling dat ook bezoekers op privaat terrein kunnen parkeren en niet het openbaar domein belasten.

■        De verplichting om ondergrondse parkeerplaatsen te voorzien in een meergezinswoning met meer dan 4 wooneenheden heeft tot doel om te vermijden dat rijen auto’s de ruimte voor of achter een meergezinswoning overheersen.
De verordening voorziet de mogelijkheid dat de vergunningverlenende overheid van deze verplichting kan afwijken indien het bouwen van ondergrondse parkeerplaatsen om stedenbouwkundige of verkeerstechnische redenen niet mogelijk is.

○        Co-housingprojecten, zoals bijvoorbeeld deze van Abbeyfield, richten zich op 55-plussers. Doorgaans zijn dat alleenstaande ouderen die, naast de gemeenschappelijke ruimten, voldoende hebben aan een woning van zo’n 50 m². Een gemiddelde grootte van 70 m² is dan ook duidelijk te veel voor dergelijke projecten.

■        De ontwerpverordening art.4, §4 voorziet dat voor een co-housing de som van de netto-vloeroppervlakte van de gemeenschappelijke binnenruimten en de privatieve woongedeelten samen, gedeeld door het aantal wooneenheden, minimaal 70 m² moet bedragen.
Het is dus geenszins zo dat de privatieve woongedeelten minimum 70 m² groot moeten zijn, zoals de bezwaarindieners lijken te lezen.
Een project met wooneenheden van ‘naast de gemeenschappelijke ruimten, een woning van zo’n 50 m²’ , zoals de bezwaarindieners voorstellen, is dus perfect mogelijk. 

Argumentatie

●        De gemeente wil :

○        Een goede woonkwaliteit nastreven voor alle toekomstige bewoners van meergezinswoningen in Holsbeek.

○        Duidelijkheid scheppen over de mogelijkheden tot het omvormen van bestaande gebouwen tot meergezinswoning en het bouwen van meergezinswoningen.

○        Een goede ruimtelijke inpassing nastreven van nieuwe projecten in de dorpskernen.

Bijlagen

●        2024-06-17 Verordening meergezinswoningen

BESLUIT

Met 15 ja-stemmen van Anne Van Goidsenhoven, Bram Van Baelen, Rudy Janssens, Anja Peeten, Hans Eyssen, Ann Spaepen, Pieter Coosemans, Herman Van Criekingen, Kim Donders, Sabine Wyns, Suzy Vanderheyden, Marc Van Looy, Katia Verheyen, Philip De Greef en Tine Binnemans

3 neen-stemmen van Kim Theys, Robbe Dupont en Jacques Toté

Artikel 1.

De gemeenteraad keurt de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening meergezinswoningen, als bijlage bij dit besluit, goed (versie 17 juni 2024).

Art. 2

Dit gemeenteraadsbesluit heft bij zijn in werking treden op : de gemeenteraadsbeslissing van 10 juli 2012 met als bijlage de stedenbouwkundige verordening meergezinswoningen.

Art. 3.

De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening meergezinswoningen wordt samen met het besluit van de gemeenteraad en het volledige advies van de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening binnen tien dagen na de definitieve vaststelling op het DSI geplaatst en met een beveiligde zending ter kennis gegeven aan de deputatie van de provincie Vlaams-Brabant en het departement  Omgeving.

Dit besluit wordt gecommuniceerd op volgende wijze:

●        Gemeentelijke website