Voorgeschiedenis
● Voor de percelen met nummers F/5H, F/5K, F/5L (Leuvensebaan 298) levert het college op:
○ 12 december 2019 omgevingsvergunning OMV_2019089894 (dossiernr. 201996) af voor het bouwen van 12 woningen met carport of inpandige garage langs het Schaliëndak. In beroep geweigerd door de deputatie op 23 april 2020
○ 16 januari 2020 omgevingsvergunning OMV_2019112347 (dossiernr. 2019111) af voor het bouwen van 8 appartementen en 2 woningen langs de Leuvensebaan. In beroep geweigerd door de deputatie op 4 juni 2020.
○ 12 mei 2021 een weigering af voor het bouwen van 10 woningen met carport of inpandige garage en 2 fietsenbergingen en het bouwen van 9 appartementen en 2 woningen. In beroep geweigerd door de deputatie op 7 oktober 2021 (omgevingsaanvraag OMV_2020067159 met dossiernr. 2020163)
● 18 februari 2020
De gemeenteraad keurt het rooilijnplan en de bijhorende grondverwerving goed, gevoegd bij omgevingsdossier OMV_2019112347.
● 27 april 2021
De gemeenteraad keurt het aangepast rooilijnplan en de bijhorende grondverwerving goed, gevoegd bij omgevingsdossier OMV_2020067159 (2020163).
● 23 december 2022
Aflevering ontvankelijkheids- en volledigheidsbewijs voor de omgevingsaanvraag OMV_2022151683/2022116, groepswoningbouw op de percelen F/5H, F/5L, F/5K (hoek met Schaliëndak)
Feiten en context
● Omgevingsdossier OMV_ 2022151683 (2022 116) betreft een bijgestuurde vergunningsaanvraag op basis van bezwaren en adviezen ingediend in het kader van voorgaande aanvragen en vergunningen en omvat :
○ het bouwen van:
■ 14 grondgebonden woonheden (waarvan 2 wooneenheden in het voormalig woonhuis)
■ 2 appartementen in het voormalige schuurvolume.
○ de aanleg van wegenis-, riolerings-, nutsinfrastructuur en groenwerken binnen het nieuwe rooilijntracé, bestaande uit:
■ de aanleg van een zuidelijke insteekweg met dubbele rijrichting met ontsluiting via Schaliëndak. Deze weg zal gebruikt worden door zowel voetgangers, fietsers en gemotoriseerd vervoer binnen het woonproject. De weg in betonverharding krijgt een breedte van 6 meter. Het afvalwater van dit nieuwe straatdeel wordt gravitair geloosd op de bestaande riolering in Schaliëndak en het regenwater wordt via een RWA-leiding in poreus beton afgevoerd.
■ tussen de insteekweg en Leuvensebaan zal een verbindingsweg in dolomiet worden aangelegd voor de zwakke weggebruiker.
■ op de insteekweg zal een voet-/fietspad in porfierkasseien aantakken ter bediening van de woningen loten 12 tot en met 15.
■ het aanpassen van de de rijwegverharding Schaliëndak, zodat tweerichtingsverkeer met uitwijkstroken mogelijk wordt.
■ de aanleg van een centraal groenplein. Op dit groenplein worden parallel met Schaliëndak 2 rijen Prunus Avium aangepland, verwijzend naar de vroegere boomgaard behorend bij de herenwoning. Collectieve groenzone met oude fruitboomvariëteiten, waar er ook een bufferings- en infiltratievoorziening (wadi) voor tijdelijke stockage van regenwater is voorzien.
■ voor de aanleg en droogweer-en regenwaterafvoer langs de nieuwe insteekweg, het centraal gedeelte en het noordelijk deel tegen de Leuvensebaan, wordt verwezen naar de toelichtingsnota van de architect (bijlage 2). De afvoer van het hemelwater zal onder controle gehouden worden deels door infiltratie, buffering deels via wadi en vertraagde afvoer, enzomeer. Herstel van beschadigingen van het bestaand rioleringssysteem langs Schaliëndak, wordt mee voorzien in dit project, aangezien de afvoer deels via deze rioleringstreng verloopt.
○ na voltooiing van de opgelegde werken moeten de grondstukken binnen de begrenzing van de rooilijnen worden overgedragen aan de gemeente.
○ een rooilijnplan met bijhorende grondafstand, dat in vergelijking met voorgaand dossier werd aangepast in functie van de uit te voeren wegenis- en infrastructuurwerken en collectieve groenaanleg. Hierbij wordt het wegtracé bepaald waarin de over te dragen grondstrook vervat zit.
● Het openbaar onderzoek voor dossier OMV_2022151683 (2022116) liep van 30 december 2022 tot en met 18 januari 2023.
● Het bouwproject wordt niet doorkruist door buurt- en/of voetwegen.
● De noordzijde van het projectgebied is begrensd door buurtweg 2, gekend als Leuvensebaan die:
○ opgenomen is in een rooilijn- en onteigeningsplan dat definitief werd vastgesteld door de gemeenteraad van 25 januari 2005
○ als hoofdontsluitingsweg met tweerichtingsverkeer fungeert met aan beide zijden aanliggende fiets- en voetpaden. Het vormt de verbinding tussen Kessel-Lo en het centrum van Holsbeek.
● Het Schaliëndak is:
○ niet vermeld in de Atlas der Buurtwegen.
○ maakt deel uit van een oud grond- en innemingsplan 'Bovenveld', goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 3 juni 1952. De grondinnemingen voor het gedeelte Schaliëndak werden volgens dit oude plan nooit gerealiseerd.
○ een oude kasseiweg met 1 rijvak met eenrichtingsverkeer vanuit de Leuvensebaan richting Bovenveld met een snelheidsbeperking van 30 km/u.
● Het Bovenveld wordt gekenmerkt als een woonstraat met een vrij smal wegprofiel met beperkte stoep waarbij tevens aan één zijde zijdelings geparkeerd wordt.
Juridische gronden
● Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening (VCRO) van 15 mei 2009 en hieropvolgende wijzigingen.
● Volgens hoofdstuk 3, afdeling 1, artikel 12 §2 van het Decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, kan een ontwerp van rooilijnplan voor de aanleg en/of wijziging van een gemeenteweg opgenomen worden in een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen, waarbij de gemeenteraad bevoegd is om hierover een beslissing te nemen.
● De gemeenteraad is bevoegd voor het stellen van daden van beschikking over onroerende goederen (verwerving gronden-ondergrondse innemingen, vestigen erfdienstbaarheden van doorgang).
Argumentatie
● De bezwaren die ingediend werden tijdens het openbaar onderzoek werden grondig geanalyseerd en handelen in grote lijnen over :
○ ontbrekende informatie en onzorgvuldigheden via publieke omgevingsloket
○ de mobiliteitstoets en aanleg riolering
○ toegankelijkheid en gevaarlijk gelegen parkeerplaatsen
○ ligging terrein in pluviaal watergevoelig gebied
○ geïnventariseerd onroerend erfgoed - aandachtspunten
○ omliggende percelen - aandachtspunten, waaronder een korte rubriek mbt rooilijnenplan
○ ligging parkeerplaatsen, voetgangers- en fietsersproblematiek, het stallen van auto's en fietsen, bereikbaarheid van bepaalde loten
○ aanleg kruispunt Leuvensebaan-Pleinstraat
De hierbij aangehaalde opmerkingen/bezwaren, met uitzondering van de regelmatig terugkerende rubrieken over 'rooilijnenplan' en 'aanleg kruispunt Leuvensebaan-Pleinstraat', hebben geen rechtstreekse impact op het voorgesteld rooilijnplan en bijhorende grondoverdracht en zullen behandeld worden bij beoordeling van de omgevingsvergunning.
● De opmerkingen omtrent het 'rooilijnplan' handelen over de lijst grenspunten in Lambertcoördinaten die volgens de bezwaarindieners niet op juistheid kunnen worden gecontroleerd.
● In antwoord hierop kan gesteld worden dat enkel de grenslijnen 5-6 en 8-9 grenzen tegen andere private eigendommen, gekend als de percelen 4R17 en 4L21. Bezwaarindieners leverden ook geen bewijsmateriaal (zoals een tegensprekelijk opgemaakt afpalingsplan door een beëdigd landmeter, ...) waaruit blijkt dat de voorgestelde rooilijnbegrenzing niet correct zou zijn.
● Bezwaarindieners vragen een ruimere grondinneming op het kruispunt Leuvensebaan- Pleinstraat.
○ In antwoord hierop kan gesteld worden dat
■ gebogen rooilijnen maximaal moeten geweerd worden, omdat deze op praktisch en technisch vlak bijzonder moeilijk realiseerbaar zijn en slechts mits aanzienlijke meeruitgaven.
■ een dergelijke verbreding bovendien bijdraagt tot versneld indraaien wat de verkeersveiligheid, zeker voor de zwakke weggebruikers, niet tegen goede komt.
● Tussen de nieuw aan te leggen woonwijk en Bovenveld is momenteel slechts eenrichtingverkeer mogelijk omwille van de beperkte breedte van de weg. Na realisatie van het voorliggend rooilijnplan wordt het mogelijk om hier
○ tweerichtingsverkeer van motorvoertuigen te voorzien tot aan de insteekweg (zodat het verkeer van en naar de nieuwe woningen rechtstreeks naar de Leuvensebaan kan gaan, zonder de omliggende straten te belasten)
○ een veilige verbinding te creëren voor fietsers en voetgangers.
● Omtrent de mobiliteitsimpact in omgevingsvergunning OMV_2019089894 is het college van oordeel dat:
○ het autoverkeer maximaal moet worden beperkt in de projectzone door slechts één straat voor autoverkeer te voorzien. Daarnaast worden voornamelijk trage wegverbindingen gerealiseerd naar de woningen wat de kwaliteit van de woonomgeving ten goede komt.
○ het aangewezen is om de de nieuw te realiseren wijk direct te ontsluiten naar de Leuvensebaan.
○ het gedeelte tussen de toegang naar de nieuwe woonontwikkeling en de Leuvensebaan wordt voorzien voor dubbele rijrichting. De nodige uitwijkstroken voor het passeren van voertuigen worden hiervoor voorzien in het ontwerp. De nieuwe wegenis van het Schaliëndak zal evenwel gerealiseerd worden door de gemeente. Het definitief ontwerp hiervoor zal nog worden vastgelegd door de gemeenteraad.
● De eerder vermelde omgevingsaanvragen werden vergund onder bepaalde voorwaarden waarbij het college voorwaarden heeft opgelegd met betrekking tot het tracé en de afstand van de nodige grondstroken :
○ alle lasten en voorwaarden gesteld door de gemeenteraad m.b.t. het vast te stellen tracé moeten worden nageleefd.
○ alle kosten en/of lasten die betrekking hebben met de opmaak van de notariële akte(n) van grondafstand (al dan niet ondergronds) en het vastleggen van een recht van overgang voor nazicht/onderhoud van de nog aan te leggen riolering, moeten gedragen worden door de aanvrager(s).
○ alle kosten en/of lasten met betrekking tot de aanleg van de wegenis, van het gescheiden rioleringsstelsel en van de uitbreiding van de nutsvoorzieningen (inclusief openbare verlichting en aardgas) moeten door de aanvrager(s) worden gedragen.
● Om de voorgestelde weg- , riolerings-, infrastructuur- en groenwerken mogelijk te maken, wordt het rooilijnplan met grondafstand (ref. Dos: 2020/M048 voor het laatst gewijzigd op 5 juli 2022 - versie 8) gevoegd bij omgevingsdossier OMV_2020151683 (20221116), opgesteld door expertisebureau Vannerum & Co BV uit Herk-de-Stad, ter goedkeuring voorgelegd aan de gemeenteraad (bijlage 1).
● De over te dragen grondstrook tussen de nieuwe en oude rooilijn, aangeduid in respectievelijk rode en blauwe lijn, aangeduid als lot 18, heeft een gemeten oppervlakte van 13a70ca.
● Bij de ontwikkeling van de overzijde van het Schaliëndak, zal er nog een bijkomende grondafstand van 3 meter worden opgelegd, zodat de breedte van het openbaar domein 9 meter bedraagt, de breedte die voor deze weg wordt nagestreefd.
● Om het groene karakter van de site te bewaren wordt een centraal groen plein met fruitbomen en wadi gecreëerd dat zal overgedragen worden aan de gemeente. Zo ontstaat een voor iedereen toegankelijke en kwalitatieve gemeenschappelijke groene ruimte (naast de individuele tuintjes voor de woningen). Ook de bestaande binnenkoer van de oude woning wordt als groene centrale zone ingericht.
Bijlagen
● (bijlage 1) aangepast rooilijnplan (2022116)
● (bijlage 2) toelichtingsnota (2022116)
BESLUIT
Eenparig
Artikel 1.
De gemeenteraad keurt het rooilijnplan met het tracé van de weg definitief goed. Dit plan werd opgemaakt en aangepast op 5 juli 2022 door expertisebureau Vannerum & Co BV uit Herk-de-Stad en maakt deel uit van omgevingsdossier OMV_2022151683 (2022116), voor de aanleg van weg- en infrastructuurwerken met gemeenschappelijk groen in het kader van de realisatie van een bouwproject langs het Leuvensebaan/Schaliëndak op de percelen F/5H, F/5L en F/5K (bijlage 1).
Art. 2.
Het rooilijnplan onder artikel 1 vermeld, vervangt bij het in werking treden :
● het grond- en innemingsplan 'Bovenveld', goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 3 juni 1952, wordt voor het gedeelte gelegen op de percelen F/5g en F/5f.
● het rooilijnplan gevoegd bij omgevingsdossier OMV_2019112347 (2019111), goedgekeurd door de gemeenteraad 18 februari 2020.
● het rooilijnenplan gevoegd bij omgevingsdossier OMV_2020067159 (2020163), goedgekeurd door de gemeenteraad 27 april 2021.
Art. 3.
De gemeenteraad geeft toelating om :
● de grondstrook, vermeld als lot 18 op het rooilijnenplan zoals beschreven in artikel 1, met een gemeten oppervlakte van 13a70ca (bijlage 1),
te verwerven ten kosteloze titel en om reden van openbaar nut.
Art. 4.
De aanvrager duidt een notaris aan om de authentieke akte(n) van grondafstand, de onder- en bovengrondse innemingen en het recht van overgang, te verlijden. De aanvrager draagt alle kosten die met het verlijden van deze akte(n) gepaard gaan.
Art. 5.
De voorzitter van de gemeenteraad en de algemeen directeur of hun vervangers worden
gemachtigd om de akte van gratis grondafstand te ondertekenen.
Art. 6.
Indien een omgevingsvergunning voor het betrokken project wordt verleend door het college van burgemeester en schepenen of door de provincie, dan mag de verkoop van de kavels slechts starten:
● na het afleveren van een verkoopattest door de gemeente. Het verkoopattest wordt slechts afgeleverd nadat alle lasten zijn voldaan, hetzij door uitvoering van de werken en goedkeuring door de gemeente, hetzij door een bankgarantie af te leveren die de goede uitvoering van de werken ten aanzien van de gemeente garandeert, hetzij door het betalen van de kosten.
● nadat de akte van grondafstand aan de gemeente is verleden voor het gedeelte ter verbreding en verbetering van de huidige straat Schaliëndak. De grondafstand voor de nieuwe zijweg moet gebeuren direct na uitvoering der werken en aanvaarding van de werken door de gemeente.
Art. 7.
Alle kosten en/of lasten die betrekking hebben op de aanleg van wegenis, gescheiden riolering, uitbreiding en vernieuwing van de nutsleidingen (inclusief openbare verlichting en aardgas), alsook de aanleg van het collectief groen, moeten door de aanvrager worden gedragen.